Een woningcorporatie mag een keer per jaar de huur van woningen verhogen. Deze huurverhoging gaat altijd in op 1 juli. Met een brief informeren wij u op tijd over de nieuwe huurprijs van uw woning.
De overheid bepaalt hoeveel de huur maximaal mag stijgen. De huurverhoging kan per woning verschillen.
In sommige situaties vindt een tussentijdse huurverhoging plaats. Tussentijdse verhogingen zijn alleen mogelijk als u akkoord gaat met extra voorzieningen in uw woning.
Als u het niet eens bent met de jaarlijkse huurverhoging, kunt u dit kenbaar maken. Onze medewerkers kunnen u informeren over de stappen die u in dat geval kunt ondernemen. Ook vindt u meer informatie op de site van de Huurcommissie. Of download hieronder het formulier bezwaarschrift dat u voor 1 juli in moet inleveren.
Onderaan deze pagina staan vragen en antwoorden over niet-geldige redenen om bezwaar te maken.
Vanaf 2007 is de maximale huurverhoging altijd gelijk geweest aan de inflatie. Het kabinet-Rutte gaat de huur vanaf 2013 echter met 1,5% extra verhogen, zodat de huurprijzen meer marktconform worden. De maximale huurverhoging voor alle huishoudens wordt dan 1,5% plus inflatie. De inflatie over 2012 was 2,5%. De maximale huurverhoging wordt daarmee per 1 juli 2013 4% (2,5% + 1,5%).
Vanaf 2007 is de maximale huurverhoging altijd gelijk geweest aan de inflatie. Het kabinet-Rutte gaat de huur vanaf 2013 echter met 1,5% extra verhogen, zodat de huurprijzen meer marktconform worden. De maximale huurverhoging voor alle huishoudens wordt dan 1,5% plus inflatie. De inflatie over 2012 was 2,5%. De maximale huurverhoging wordt daarmee per 1 juli 2013 4% (2,5% + 1,5%).
Vanaf 2013 moeten woningcorporaties een verhuurdersbelasting gaan betalen over hun bezit. Deze heffing wordt procentueel berekend over de totale WOZ-waarde van het bezit verminderd met 10x de gemiddelde WOZ-waarde. In het jaar 2013 ligt dit percentage op 0,0014.
Inflatie is een waardevermindering van het geld die ontstaat door prijsstijgingen. Door inflatie daalt de koopkracht. Geld wordt minder waard en dus kunt u voor hetzelfde geld minder goederen en diensten kopen.
Het kabinet wil zorgen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 1 juli 2013 gelden er hogere percentages voor maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. (Zie ook www.rijksoverheid.nl voor meer info)
Talis vindt het terecht dat mensen een huurprijs betalen die past bij hun inkomen, dus dat sommige mensen meer huur gaan betalen voor een woning dan anderen. Om de huurverhoging af te stemmen op het inkomen heeft Talis inkomensgegevens nodig van de Belastingdienst. Deze gegevens hebben wij niet op tijd en niet volledig gekregen. Ook is het onduidelijk of deze inkomensgegevens wel betrouwbaar zijn. Omdat wij zorgvuldigheid belangrijk vinden, hebben wij besloten dit jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging nog niet in te voeren. We vinden de kans op fouten en misschien daardoor onterechte huurverhogingen te groot. Wel gaan we ervan uit dat volgend jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging alsnog doorgevoerd kan worden.
• De huurprijs wordt na de huurverhoging hoger dan wettelijk toegestaan.
• De huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling.
• De verhuurder wil binnen 12 maanden na ingang van de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen.
• Het voorstel tot huurverhoging is minder dan twee maanden voor de ingangsdatum gedaan.
• Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging.
(Zie ook: Geen geldige redenen om bezwaar te maken.)
Op de website van de Huurcommissie kunt u met de Huurprijscheck ook controleren of de huurprijs van uw woning redelijk is of niet. Huurders en verhuurders kunnen zo gemakkelijk nagaan of een procedure bij de Huurcommissie om de hoogte van de huurprijs aan te passen zinvol is. De website biedt ook informatie over onderhoudsgebreken en servicekosten.
Uw huur mag door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijs uit komen. Dat betekent dat u tussen de 0 en 4 procent huurverhoging krijgt. De maximale huurprijs geldt voor bijna alle woningen van Talis. Dit is de verklaring dat er een nieuw percentage wordt berekend tot aan de maximaal redelijke huurprijs of liberalisatiegrens.
De maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat is afhankelijk van de kwaliteit van de woonruimte. De kwaliteit wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntensysteem (woonpunten) genoemd. Hoe hoger de kwaliteit, des te meer punten een woning krijgt. Op basis van deze puntentelling wordt de maximale huurprijs berekend.
Bij het berekenen van het puntenaantal wordt onder andere gekeken naar de grootte van de kamers, sanitair en vaak ook naar de woonomgeving (zoals hoeveelheid groen en afstand tot winkels en scholen). Sommige voorzieningen leveren extra punten op en voor (kleine) ongemakken worden punten afgetrokken.
U kunt zelf berekenen hoeveel punten uw woning waard is met het formulier Puntentelling zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie, of online, met de Huurprijscheck. Als u het aantal punten van uw woning weet, kunt u de maximale huurprijs achterhalen die daarbij hoort.
U kunt bij ons de specifieke punten waarmee wij de maximaal redelijke huurprijs berekenen opvragen zodat u deze kunt vergelijken met uw eigen berekening.
De liberalisatiegrens ligt in 2013 op € 681,02. Dit is de maximale huurgrens van de sociale huur waarbij huurtoeslag kan worden aangevraagd. Indien een woning boven deze grens valt spreken we over een geliberaliseerde woning in de vrije sector.
Dit is te bepalen aan de hand van de maximaal redelijke huurprijs. Nadat u zelf uw maximaal redelijke huurprijs berekend hebt, kunt u deze vergelijken met de punten die bekend zijn bij de verhuurder voor de desbetreffende woning. Indien de huurprijs na de huurverhoging hoger is dan de maximaal redelijke huurprijs kunt u bezwaar maken.
U kunt door middel van het bezwaarformulier van de huurcommissie bij ons als verhuurder schriftelijk bezwaar maken. Aangezien de huurverhoging ingaat op 1 juli 2013, moeten wij uiterlijk 30 juni het bezwaarschrift van u hebben ontvangen. Het formulier is zoals beschreven in de begeleidende brief te krijgen bij: Talis, de Huurcommissie, de stadswinkel van de gemeente Nijmegen of in Wijchen op het gemeentekantoor. Ook kunt u het formulier vinden op de website www.rijksoverheid.nl, op onze website www.talis.nl, en de website van de huurcommissie: www.huurcommisie.nl.
Aan de hand van het bezwaarschrift dat u bij ons heeft ingediend, zal Talis bepalen of uw bezwaar gegrond is. Indien dit het geval is, zullen wij proberen samen met u tot een oplossing te komen.
Mochten wij het bezwaar ongegrond vinden en kunnen we samen niet tot een oplossing komen, zullen wij uw bezwaar indienen bij de Huurcommissie. U ontvangt een ontvangstbericht van de Huurcommissie zodra deze in behandeling wordt genomen. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een van de betrokkene binnen 6 weken in beroep gaat bij het kantongerecht. Indien de huurverhoging ongegrond is, zal de huurcommissie kosten (leges) in rekening brengen welke door de huurder betaald dienen te worden. Leges bedragen € 25.
Uw contractsoort en huurprijs vallen in de vrije sector. Hierdoor kunt u geen bezwaar maken bij de Huurcommissie. Indien u het niet eens bent met de verhoging kunt u naar het kantongerecht stappen.
Onderhoudsgebreken zijn geen reden om een huurverhoging te weigeren. Als er onderhoudsgebreken zijn, kunt u alleen bezwaar maken tegen de huurverhoging als:
- er al een procedure bij de Huurcommissie loopt voor huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken, of;
- de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd vanwege onderhoudsgebreken, en de gebreken nog niet zijn verholpen.
Is er geen sprake van bovenstaande situaties maar heeft uw woning wel ernstige onderhoudsproblemen? Heeft u die problemen bij uw verhuurder gemeld maar verhelpt hij die niet of onvoldoende? Dan kunt u een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de huur te verlagen. Dit kunt u op elk moment van het jaar doen. U hoeft dus niet te wachten op het voorstel voor huurverhoging. Deze procedure is genaamd ‘’onderhouden en huurprijs’’
U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging. In dit geval kunt u de Huurcommissie vragen om een beoordeling van de servicekosten.
Nee,de verhuurder heeft het recht om in het eerste jaar van het contract een huurverhoging door te voeren. Uiteraard moet het huurverhogingsvoorstel uiterlijk op 30 april bij u binnen zijn. Of u moet bij het tekenen van een nieuw huurcontract ook al getekend hebben voor de nieuwe huurprijs.
Dit is geen gegronde reden aangezien het niet mogelijk is om de percentages van soortgelijke woningen te vergelijken. Mogelijke verklaringen voor het verschil in percentage is het aftoppen van een huurprijs aan de hand van de liberalisatiegrens of de maximaal redelijke huurprijs. Zie voor meer informatie ‘’Wat wordt er verstaan onder de maximaal redelijke huurprijs?’’ en ‘’Wat is de liberalisatiegrens?’’
Talis heeft er voor gekozen al haar huurders 4% huurverhoging te geven, gelijk gesteld aan het percentage bij de laagste inkomenscategorie voorgesteld bij de inkomensafhankelijke huurverhoging. Op grond van recente wetswijzigingen is dit de maximaal door te voeren huurverhoging in deze categorie. Indien de Huurcommissie, mocht u in bezwaar gaan, zal besluiten dat uw bezwaar ongegrond is, zal de Huurcommissie hiervoor kosten (leges) in rekening brengen. Deze leges bedragen € 25
