Nieuwe huurprijzen per 1 juli 2019 (meest gestelde vragen en antwoorden)

Vóór 1 mei ontvangt u een brief met de nieuwe huur per 1 juli 2019. Bij deze brief zit de Talis Huurkrant met veel informatie over de huurverhoging en ons huurbeleid.
Hieronder vindt u de meest gestelde vragen en antwoorden.
Staat uw vraag er niet bij? Neem dan contact op met ons via welkom@talis.nl of (024) 352 39 11. Wij helpen u graag.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Wie bepaalt de huurverhoging?

De overheid stelt jaarlijks de wettelijke kaders voor de maximale huurverhoging vast.

terug naar boventerug naar boven

Wat is subsidiabele huur?

De huur die u iedere maand betaalt is de bruto huur. Deze bestaat uit de netto huur plus eventuele servicekosten. Dit zijn bijvoorbeeld de warmtekosten en schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten. Hoe uw huur is opgebouwd staat in de huurspecificatie in uw persoonlijke huurverhogingsbrief. Hierin staat ook de subsidiabele huur. Dit is de netto huur plus een gedeelte van de servicekosten (als deze van toepassing zijn voor uw woning). De Belastingdienst maakt gebruik van de subsidiabele huur voor het berekenen van de hoogte van de huurtoeslag. De bruto huur kan hoger zijn dan de subsidiabele huur, omdat niet alle servicekosten meegerekend worden in de subsidiabele huur.

terug naar boventerug naar boven

Welke gegevens worden gebruikt?

Voor het inkomen wordt gekeken naar het huishoudinkomen over 2017. Inkomensgegevens van 2018 zijn op het moment dat we de brief versturen (voor 1 mei 2019) nog niet bekend en kunnen we daarom niet gebruiken. Voor de huishoudsamenstelling geldt de actuele situatie zoals die bekend is bij de Belastingdienst.

terug naar boventerug naar boven

Hoe weet Talis wat mijn inkomen is?

Wij vragen bij de Belastingdienst een verklaring op. De overheid heeft hier toestemming voor gegeven. In deze verklaring staat alleen vermeld of uw inkomen over 2017 lager, gelijk aan of hoger was dan € 42.436. Uw precieze inkomen staat er niet in. Bij het gebruik van deze gegevens houden wij ons aan de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Na definitieve vaststelling van de huurverhoging worden de verklaringen vernietigd.

terug naar boventerug naar boven

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging voor alle woningen?

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging voor alle woningen?
De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor sociale huurwoningen en niet voor:
• Woningen met een geliberaliseerd contract, ook wel vrije sector genoemd. Dit zijn woningen waarbij de huur op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens lag.
Deze grens ligt in 2019 op € 720,42. Voor geliberaliseerde woningen sluiten we zo veel mogelijk aan bij de markthuurprijzen. De geliberaliseerde huurovereenkomsten worden per 1 juli 2019 verhoogd met minimaal 1,6% en maximaal 5,6%. Dit percentage is afhankelijk van hoe ver uw huurprijs onder de markthuur zit.
• Onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.
• Bedrijfsruimten, garages en parkeerplaatsen.

terug naar boventerug naar boven

Wanneer kan de huur niet met meer dan 1,6% worden verhoogd?

In de volgende gevallen kan uw huur niet met meer dan 1,6% worden verhoogd:
• Als iemand in uw huishouden de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt.
• Als uw huishouden uit vier of meer personen bestaat.
• Als iemand in uw huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken.
• Als uw huishoudinkomen in 2018 lager was dan in 2017. Uiteraard moet het inkomen van 2018 dan wel in een lagere categorie (< € 42.436) vallen dan in 2017. Omdat wij als verhuurder deze gegevens niet vooraf hebben, moet u die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. Zie hieronder.

terug naar boventerug naar boven


Bezwaar tegen de huurverhoging

Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

U U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging vóór 1 juli 2019. Op de website van de Huurcommissie en de Rijksoverheid staat in welke gevallen u bezwaar kunt maken.

terug naar boventerug naar boven

Hoe kan ik bezwaar maken?

Als u bezwaar wil maken tegen de huurverhoging, moet u een bezwaarschrift indienen bij Talis. Hiervoor kunt een standaardformulier gebruiken. Dit vindt u op de website van de Huurcommissie of kunt u opvragen bij Talis. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2019 bij Talis binnen zijn.

terug naar boventerug naar boven

Moet ik bij het bezwaar een inkomensverklaring meesturen?

Dit is afhankelijk van de reden van uw bezwaar:
• Maakt u bezwaar omdat het huishoudinkomen 2017 op de verklaring van de Belastingdienst onjuist is, dan hoeft u geen inkomensverklaring mee te sturen. Wij vragen dan een nieuwe verklaring op. U moet er wel zelf voor zorgen dat de Belastingdienst uw juiste gegevens heeft.
• Maakt u bezwaar omdat het huishoudinkomen in 2018 is gedaald, dan moet u dit zelf aantonen. Dit doet u door bij het bezwaar een inkomensverklaring van alle leden van uw huishouden toe te voegen en een uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) met hierop de namen en geboortedata van alle bewoners van het adres.

terug naar boventerug naar boven

Wat gebeurt er met het bezwaar?

AlsAls wij uw bezwaar hebben ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging. Na behandeling van uw bezwaar ontvangt u onze schriftelijke reactie uiterlijk 12 augustus 2019. Hierin staat of wij uw bezwaar als gegrond of ongegrond beoordelen. Bent u het niet met die conclusie eens? Dan kunnen wij, als u dat wilt, uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

terug naar boventerug naar boven

Moet ik de huurverhoging betalen als ik een bezwaar heb ingediend?

Wij brengen de voorgestelde huurverhoging wel gewoon in rekening bij u. Ook als we uw bezwaar naar de Huurcommissie doorsturen. U hoeft de verhoging nog niet te betalen tot de uitspraak er is. Maar dit mag natuurlijk wel. Eventueel verrekenen we daarna het verschil.

terug naar boventerug naar boven

Zijn er kosten verbonden aan het indienen van een bezwaar?

Aan het bezwaar indienen bij Talis zijn geen kosten verbonden. Als u een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) moet meesturen, moet u hiervoor wel betalen aan de gemeente. Als u er voor kiest om uw bezwaar door te laten sturen naar de Huurcommissie en als deze u in het ongelijk stelt, dan brengt de Huurcommissie € 25,00 bij u in rekening. Meer informatie hierover vindt u ook op de website van de Huurcommissie.

terug naar boventerug naar boven

Kan ik de huurverhoging weigeren als ik klachten heb over het onderhoud van mijn woning?

Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege onderhoudsgebreken kan niet. Hiervoor kunt u het hele jaar bij de Huurcommissie terecht. Voordat deze commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Talis.

terug naar boventerug naar boven

Wat moet ik doen als ik de huurverhoging niet kan betalen?

De jaarlijkse huurverhoging geldt voor al onze huurders. Wij kunnen op voorhand geen onderscheid maken op individuele omstandigheden. Als u door financiële omstandigheden de huur van uw woning niet meer kunt betalen, dan kunt u een afspraak met ons maken om uw persoonlijke situatie te bespreken.

terug naar boventerug naar boven

Kan ik als huurder met een geliberaliseerd contract bezwaar maken tegen de huurverhoging?

De berekening van de jaarlijkse huurverhoging van een geliberaliseerd contract maakt deel uit van uw getekende huurovereenkomst. Bezwaar maken kan alleen via de kantonrechter. Met vragen hierover kunt u terecht bij het Juridisch Loket via 0900 - 8020 of kijk op www.juridischloket.nl.

terug naar boventerug naar boven


Huurverlaging vanuit Talis

Wat betekent huurverlaging vanuit het huurbeleid?

De netto huurprijs voor een sociale huurwoning is bij start van uw huurcontract wettelijk maximaal € 720,42 per maand (prijspeil 2019). Talis wil wonen betaalbaar houden, vooral voor mensen met lagere inkomens. Daarom rekenen we voor hen lagere maximale huurprijzen: € 651,03 of € 607,46 voor een woning met maximaal twee slaapkamers.

terug naar boventerug naar boven

Krijgt iedereen deze huurverlaging?

Nee, deze lagere maximale huurprijs geldt alleen voor mensen met een huishoudinkomen over 2017 tot € 36.165.

terug naar boventerug naar boven

Hoe weet ik of ik in aanmerking kom voor huurverlaging tot € 651,03?

Als u voldoet aan de drie volgende voorwaarden kunt u in aanmerking komen voor een huurverlaging tot € 651,03:
• U woont in een sociale huurwoning
• U had in 2017 een huishoudinkomen van maximaal € 36.165
• De subsidiabele huur is per 1 juli 2019 hoger dan € 651,03
De subsidiabele huur vindt u in de specificatie in de huurverhogingsbrief.

terug naar boventerug naar boven

Hoe weet ik of ik in aanmerking kom voor huurverlaging tot € 607,46?

Als u voldoet aan de drie onderstaande voorwaarden kunt u in aanmerking komen voor een huurverlaging tot € 607,46:
• U woont in een sociale huurwoning met (origineel) maximaal twee slaapkamers
• U had in 2017 een huishoudinkomen van maximaal € 36.165
• De subsidiabele huur is per 1 juli 2019 hoger dan € 607,46
De subsidiabele huur vindt u in de specificatie in de huurverhogingsbrief.

terug naar boventerug naar boven

Moet ik zelf bovenstaande huurverlaging aanvragen?

Ja, de Belastingdienst geeft alleen aan of uw huishoudinkomen over 2017 lager, gelijk aan of hoger is dan € 42.436. Neemt u daarom contact met ons op als u voldoet aan bovenstaande voorwaarden.

terug naar boventerug naar boven


Betaling nieuwe huur per 1 juli 2019

Hoe zorg ik ervoor dat het juiste bedrag (van de nieuwe huur) wordt betaald?

• Als u Talis heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan wordt per 1 juli het nieuwe bedrag automatisch afgeschreven.
• Als u een periodieke overschrijving via de bank heeft of als een instantie (bijvoorbeeld de werkgever) de huur overmaakt, dan moet u er zelf voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt.

terug naar boventerug naar boven

Ik wil mijn nieuwe huur automatisch gaan betalen. Hoe doe ik dat?

U kunt een incassoformulier bij ons aanvragen of een formulier op onze website hiervoor invullen.

terug naar boventerug naar boven


Handige websites en telefoonnummers

Belastingdienst
Informatie over huurtoeslag is te vinden op www.toeslagen.nl.
Ook is het mogelijk om de Belastingtelefoon te bellen met vragen over huurtoeslag: 0800 0543 (gratis).

Huurcommissie
Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging, dan kunt u bellen met de Huurcommissie.
Meer informatie: www.huurcommissie.nl.
Telefoonnummer: 0800 488 72 43 (gratis).

Rijksoverheid
Op de website van de Rijksoverheid www.rijksoverheid.nl staat meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel.

Woonbond
Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is www.woonbond.nl.

terug naar boventerug naar boven
Sluit

Mail a friend

  1. Stuur door
  2. Bedankt
Stuur door