Veelgestelde vragen en antwoorden huuraanpassing 2023

De overheid bepaalt elk jaar de wettelijke kaders voor de maximale huurverhoging. Wat dit is voor uw sociale huurwoning per 1 juli 2023 ziet u in de onderstaande tabel.

Woont u in een vrijesectorwoning? Dan is de maximale huurverhoging 4,1 %. Voor onzelfstandige woningen is dit wettelijk gezien maximaal 3,1 %. Talis kiest ervoor om de huurprijs van onzelfstandige huurwoningen maximaal 2,6 % te verhogen. Meer informatie over beide soorten woningen vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Op de tabel aan de achterkant van de brief staat hoeveel huur u meer gaat betalen. Hier staat ook het percentage waarmee uw huur omhoog gaat.

Het percentage waarmee we uw huur verhogen bepalen we aan de hand van het verschil tussen uw huidige netto huurprijs en de ‘streefhuur’. Dit is de huurprijs die we passend vinden bij de kwaliteit van de woning. In de huurkrant ziet u een overzichtelijk voorbeeld van hoe we dit doen.

Dit is een woning waarbij de huurprijs van de woning op de startdatum van de overeenkomst boven de ‘liberalisatiegrens’ van dat moment ligt. Dit noemen we ook wel een vrijesectorwoning. Deze ‘liberalisatiegrens’ bepaalt de overheid. In 2023 is dat € 808,06

Dit is een woning die niet beschikt over een eigen toilet, douche en voordeur. 

Dan geldt een van de volgende situaties:

• u heeft in het verleden geweigerd uw woning te laten verduurzamen door ons;
• u weigerde het energielabel opnieuw door ons te laten meten;
• u heeft een hoger inkomen. Wij maken namelijk een uitzondering voor huishoudens met een hoger inkomen. Bij een hoger inkomen passen we een  inkomensafhankelijke huurverhoging toe van €50,- of €100,-. Dit is ongeacht welk energielabel de woning heeft.

Zijn de onderstaande punten voor u van toepassing? Neem dan contact met ons op.  

• uw huur is hoger dan € 575,03;
• u woont op 1 maart 2023 in uw sociale huurwoning;
• u woont alleen en uw inkomen was in 2021 lager € 23.250 (€ 24.600 als uw AOW krijgt);
• u woont met 2 of meer personen en uw inkomen was in 2021 lager dan € 30.270 (of € 32.730 als u AOW krijgt).

Als u een eenmalige huurverlaging wil aanvragen hebben we een paar bestanden van u nodig. Hieronder ziet u welke.

• Een ondertekende verklaring over uw huishouden
  Hierin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat, aantal kinderen dat bij u woont en hun leeftijden.
• Een bewijs van uw bruto inkomen van de afgelopen 6 maanden
  Bijvoorbeeld salarisstroken, overzicht van uw uitkering of een verklaring van uw boekhouder (alleen bij ZZP’ers).

Als u voldoet aan de vier volgende voorwaarden kunt u in aanmerking komen voor een tijdelijke huurverlaging:

• U woont in een sociale huurwoning;
• U had in 2021 een huishoudinkomen van maximaal 
  – € 48.863,- (eenpersoonshuishouden) of 
  – € 56.513,- (meerpersoonshuishouden);
• Uw inkomen daalde minimaal zes maanden geleden;
• U kreeg in de afgelopen jaren één keer of vaker een inkomensafhankelijke huurverhoging. 

Na 3 jaar kijken we weer opnieuw naar uw inkomen. Zijn de voorwaarden dan nog steeds van toepassing? Dan wordt uw huurprijs na de tijdelijke verlaging definitief.

Voldoet u aan de voorwaarden? Neem dan telefonisch contact met ons op.

• Bij de eenmalige huurverlaging kijken we niet 3 jaar later of uw inkomen weer is gestegen. Bij de eenmalige huurverlaging is dit uw nieuwe huur. En kijken we volgend jaar naar de regeling die dan voor u geldt. 
• Bij de eenmalige huurverlaging wordt u nieuwe huur € 575,03. Bij tijdelijke huurverlaging brengen we de huur terug tot de huurprijs die we passend vinden voor uw woning (streefhuur). 
• Bij eenmalige huurverlaging gaat het om mensen met een inkomen tot maximaal 120% van het sociaal minimum. Bij tijdelijke huurverlaging had u eerder een hoger inkomen en is dit nu gedaald tot een inkomen van € 48.863,-(eenpersoonshuishouden) of  € 56.513,- (meerpersoonshuishouden).  

Het bedrag aan huurtoeslag dat u ontvangt van de Belastingdienst is gebaseerd op de huurprijs voor 1 juli 2023.

• Huurverlaging: als u minder huur gaat betalen krijgt u een lagere huurtoeslag. De Belastingdienst past dit ook aan, maar dat kan langer duren. Als u het zelf doorgeeft weet u zeker dat u niet teveel huurtoeslag ontvangt en dit misschien later moet terugbetalen.
• Huurverhoging: als u meer huur gaat betalen heeft u misschien recht op meer huurtoeslag.

Dit doet u bij de Belastingdienst. U leest hier meer over op de website van de Belastingdienst. 

U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging vóór 1 juli 2023. Op de website van de Huurcommissie en de Rijksoverheid staat in welke gevallen u bezwaar kunt maken.

Als u bezwaar wil maken tegen de huurverhoging, moet u een bezwaarschrift indienen bij Talis. Hiervoor kunt een standaardformulier gebruiken. Dit vindt u op de website van de Huurcommissie. Het bezwaar moet vóór 1 juli 2023 bij Talis binnen zijn.

Als wij uw bezwaar hebben ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging. Na behandeling van uw bezwaar ontvangt u onze schriftelijke reactie uiterlijk 12 augustus 2023. Hierin staat of wij uw bezwaar als gegrond of ongegrond beoordelen.

Bent u het niet met die conclusie eens? Dan kunnen wij, als u dat wilt, uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Wij brengen de voorgestelde huurverhoging wel gewoon in rekening bij u. Ook als we uw bezwaar naar de Huurcommissie doorsturen. Talis adviseert u de huurverhoging wel te betalen. Maar dit hoeft niet. Eventueel verrekenen we daarna het verschil.

Aan het bezwaar indienen bij Talis zijn geen kosten verbonden. Als u een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) moet meesturen, moet u hiervoor wel betalen aan de gemeente. Als u ervoor kiest om uw bezwaar door te laten sturen naar de Huurcommissie, betaalt u een voorschot van € 25,00. Stelt de Huurcommissie u in het gelijk, dan krijgt u dit bedrag terug. Meer informatie hierover vindt u ook op de website van de Huurcommissie.

Als u door financiële omstandigheden de huur van uw woning niet meer kunt betalen, dan kunt u contact met ons opnemen. We denken graag mee over een oplossing.

Als u naast uw woning ook een garage huurt bij Talis ontvangt u hiervoor ook een huuraanpassing. Deze ontvangt u na 1 mei maar wel voor 1 juni. Hier krijgt u een aparte brief over. 

De huur die u iedere maand betaalt is de bruto huur. Deze bestaat uit de netto huur plus eventuele servicekosten. Dit zijn bijvoorbeeld de warmtekosten en schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten. Hoe uw huur is opgebouwd staat in de huurspecificatie in uw persoonlijke huurverhogingsbrief. Dit is de netto huur plus een gedeelte van de servicekosten (als deze van toepassing zijn voor uw woning).

De Belastingdienst maakt gebruik van de subsidiabele huur voor het berekenen van de hoogte van de huurtoeslag. De bruto huur kan hoger zijn dan de subsidiabele huur, omdat niet alle servicekosten meegerekend worden in de subsidiabele huur.

• Als u Talis heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan wordt per 1 juli het nieuwe bedrag automatisch afgeschreven.
• Als u een periodieke overschrijving via de bank heeft of als een instantie (bijvoorbeeld de werkgever) de huur overmaakt, dan moet u er zelf voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt.

U kunt een e-mail sturen naar welkom@talis.nl met hierin de vraag voor een automatische incasso. Of vul dit formulier in via onze website.

Informatie over huurtoeslag is te vinden op www.toeslagen.nl.
Ook is het mogelijk om de Belastingtelefoon te bellen met vragen over huurtoeslag: 0800 0543 (gratis).

Op deze pagina van de Belastingdienst leest u meer over doorgeven van uw huuraanpassing voor uw huurtoeslag.

Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging, dan kunt u bellen met de Huurcommissie.
Meer informatie leest u op deze pagina van de Huurcommissie.
Telefoonnummer: 0800 488 72 43 (gratis).

Op de website van de Rijksoverheid staat meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel.

Wilt u meer weten over de huurverlaging, lees dan dit artikel op de website van de Rijksoverheid.

Meer informatie over de maximale huurverhoging leest u hier.

Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is www.woonbond.nl.